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                                1. 對賭完成業績“變臉”引上交所問詢 光明地產“資本騰挪術”

                                  方超 張玉 劉頌輝2019-05-20 16:02:09來源:中國經營網

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                                  ??重組業績承諾期過后,業績 “變臉”明顯的光明房地產集團股份有限公司(以下簡稱“光明地產”)日前引發了上交所的關注。

                                  ??5月11日,根據光明地產公告,公司收到上海證券交易所對其2018年度報告的事后審核問詢函,問詢函對光明地產重組標的業績、存貨減值、盈利能力可持續性及資金往來等問題提出疑問。上交所同時要求光明地產于5月17日之前披露對問詢函的回復。

                                  ??光明地產2018年度報告顯示,2018年公司營業收入204.94億元,同比下降1.53%,凈利潤則為14.18億元,同比下滑27.17%。

                                  ??同時值得注意的是,2018年公司房地產開發實現營業收入195.73億元,占其總收入比為 95.51%,光明地產近年來追求多元創新的轉型成果顯然并未實現。

                                  ??對于業績及企業發展相關問題,連日來,《中國經營報》記者多次致電致函光明地產相關負責人,其在回復中表示:近期收到上交所問詢函,要及時回復,工作量巨大,公司會在近期以公告形式披露回復。

                                  ??“踩線”完成業績對賭

                                  ??公開資料顯示,光明地產系由原上海海博股份有限公司(以下簡稱“海博股份”)于2015年7月與光明食品集團旗下農工商房地產(集團)股份有限公司(以下簡稱“農房集團”)通過重大資產重組組建而成。在公司官網中,光明地產對自己的定位為:以房地產綜合開發經營為主業,集房產、商業綜合體、物流等相關業務為一體的國內大型國有房企。

                                  ??彼時,原海博股份通過重組置入農房集團及其子公司上海農工商房地產置業有限公司(以下簡稱“農房置業”)的全部股權,光明地產由此產生并借殼海博股份登陸資本市場。即,農房集團和農房置業系由光明地產100%控股的企業。

                                  ??記者查閱雙方彼時簽訂的重大資產置換及發行股份購買資產并募集配套資金暨關聯交易報告書,標的原股東承諾農房集團和農房置業2015年至2017年合計實際凈利潤分別不低于35.13億元和9842.99萬元。

                                  ??利潤補償期間屆滿后,如出現農房集團、農房置業在利潤補償期間的實際凈利潤合計數低于承諾凈利潤合計數的、需履行補償義務的情形,農房集團全體股東、大都市資產同意由光明地產以1元人民幣直接定向回購應補償的股份并予以注銷。

                                  ??記者注意到,農房集團三年實際實現利潤36.87億元,完成率僅為104.95%,其中部分業績承諾通過向關聯方出售項目公司股權或資產實現。

                                  ??今年3月14日,光明地產公告表示,農房集團通過協議轉讓方式向上海梅林正廣和股份有限公司出售其全資子公司上海廣林物業管理有限公司100%股權。本次關聯交易的成交金額為2.5億元。

                                  ??據悉,本次關聯交易的受讓方上海梅林正廣和股份有限公司與光明地產為同一控制人光明集團下屬兄弟企業,互為關聯人。

                                  ??此外,據光明地產2018年度報告,2017年,光明地產下屬子公司上海農工商華都實業(集團)有限公司與上海良友(集團)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》,將其擁有的麗水路項目中1.33萬平方米的商業用房出售給上海良友(集團)有限公司,交易總金額為 9.88億元,不含稅金額 9.41億元。截至2018年報告期末,華都實業已收到全部房款,房屋已交付,產權過戶手續已完成。

                                  ??與此同時,光明地產下屬子公司上海華都大廈有限公司2017年與上海良菱配銷有限公司簽訂了《商品房買賣合同》,將其開發的華都大廈項目中2187.67平方米的商業用房及24只車庫出售給上海良菱配銷有限公司,交易總金額為9325.92萬元,不含稅金額 8881.83萬元。截至2018年報告期末,華都大廈已收到全部房款,房屋已交付,產權過戶手續已完成。

                                  ??據悉,上述兩項交易標的受讓方均為同一控制人光明集團下屬兄弟企業。

                                  ??值得注意的是,業績承諾期后第一年,農房集團和農房置業分別實現歸母凈利潤18.41億元和63.71萬元,同比下降15.12%和99.41%。

                                  ??此外,業績承諾期間,光明房地產利息資本化率均超過70%且逐年上升,業績承諾完成期后,公司利息資本化率大幅下降,僅約為54.67%。

                                  ??2018年度,光明地產計提大額存貨跌價準備,金額高達7.66億元,同比增加98.96%,公司方面提及,這主要來源于對房地產及配套板塊的減值計提,其中大部分項目為重組資產。

                                  ??業績“變臉”仍激進拿地

                                  ??4月23日,光明地產發布2018年財報,財報顯示,光明地產2018年實現營業收入204.94億元,同比降低1.53%,凈利潤14.18億元,同比下滑27.17%。其中房地產開發實現營業收入195.73億元,同比減少1.87%。

                                  ??業績下滑的局面在進入到2019年后雖有了一定程度改善,但光明地產凈利潤仍持續下滑。光明地產2019年一季度財報顯示,報告期內實現營收31.76億元,同比增長6.27%,歸屬于上市公司股東的凈利潤3.69億元,同比下滑28.26%。

                                  ??在同策研究院首席分析師張宏偉看來,光明地產營收與凈利潤雙下滑跟整個企業開發運營的節奏有關系。一方面,最近一兩年市場節奏沒那么快。另一方面,限價情況下,受政策面因素影響,整個2018年房企業績都會受到影響,“項目體量不是太多的企業受政策面影響的波動會比較大”。

                                  ??而與業績的“變臉”相反的是,光明地產在土地儲備上急速“奔跑”。2018年財報顯示,報告期內,光明地產新增房地產儲備面積為144.52萬平方米,較上年同期94.25萬平方米同比增長 53.34%,大部分都涉及合作開發,權益占比超過50%,且土地集中在二三線城市。

                                  ??光明地產在土儲上的加速動作一直綿延到2019年,根據光明地產2019年一季度報告,2019年1?3月,其新增房地產儲備面積為65.33萬平方米,去年同期為48.39萬平方米,同比增長35.01%,而據不完全統計,光明地產2019年以來通過多種途徑在寧波、成都、常州等地不斷擴張。

                                  ??與土地市場的快速擴張相應的,光明地產2018年經營活動現金流量凈額由正轉負。根據光明地產2018年報告,報告期內公司經營活動產生的現金流量凈額為-87.34億元,相較上年的16.79億元下降比例高達-620.30%。

                                  ??進入2019年后,光明地產現金流為負的情況依然沒有改善。光明地產2019年一季度報告顯示,公司經營活動產生的現金流量凈額為-56.45億元,同比減少97.83%。

                                  ??在張宏偉看來,現金流為負和光明地產的拿地及投資布局有關系。有些拿地項目可能沒進入開發狀態,沒有銷售回款,這個時候就會出現現金流為負的情況。不過,類似光明地產有母公司企業板塊的平臺,可以允許它短期內現金流為負,未來兩三年市場經濟周期好的時候,再去把現金流轉正,再有零售利潤。

                                  ??多元化轉型受阻

                                  ??事實上,業績下滑的背后,光明地產一直在謀求多元化轉型。根據其2018年度報告,光明地產表示“在做強做大主業的基礎上,在以上海為主戰場的多元創新轉型中,已構成‘1+7+5’的總體商業模式的定位”,其中,1為房地產開發主業,7是保障房、城市更新、租賃房以及物流板塊等,而5根據其表述為“光明地產在由專業公司向綜合性平臺公司轉型過程中構筑的五個關鍵平臺”,包括商業板塊、物流板塊等。不過,根據其年報,光明地產多元化轉型的效果并不明顯。

                                  ??光明地產2018年報告顯示,其在報告期內實現營收204.94億元,其中房地產開發實現營業收入195.73億元,營收占比為95.51%,而2017年此比例為95.84%。而剩下的物業及租賃實現營業收入3.51億元,其他產業實現營業收入5.33億元,后兩項業務合計占比僅為4.49%。雖然相比較于主業的房地產開發在2018年的營收下降局面,物業及租賃營收、其他產業營收分別實現21.33%及1.43%的增長,但是由于基數過低,對光明地產的貢獻微乎其微,而地產業務則在營收與利潤貢獻上占據絕對優勢。

                                  ??5月6日晚,光明地產發布公告,宣布冷鏈倉儲物流資產專項計劃(CMBS)成功發行,根據公告表述,其為以間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對應土地使用權(以下簡稱“目標物業”)作為資產支持、以目標物業產生的現金流作為支撐,通過設立信托計劃,并以相應信托受益權作為基礎資產發起設立不超過6億元的資產支持專項計劃。

                                  ??上海中原地產市場分析師盧文曦表示,類似房地產企業的轉型肯定還是以房地產為主營業務的,“如果徹底轉,不會有好結果的。”

                                  ??張宏偉對此持有相同的觀點,其表示,對于地產背景的公司來講,還是以住宅為主的可銷售物業作為主營業務,其他的轉型只是做一些嘗試和探索,還沒有進入到真正意義上離轉型相關業務作為主導業務的。

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                                  三肖中特期期准王中王

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