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                                1. 土地拍賣市場的“冰火兩重天”

                                  楊檳2019-01-29 15:40:03來源:中國房地產金融

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                                  ??房地產市場情況,如遇寒流一般急轉直下,市場“涼涼”征兆盡顯。2018年下半年,一方面,房企“一擲千金”的豪氣已然不再,普遍“捂緊”錢袋子,拿地熱情銳減。

                                  ??土地市場的降溫加劇了地塊流拍現象的發展,導致不少城市的供地計劃難以完成,如北京、深圳、廈門等熱點城市完成度甚至不足三成。另一方面是為了平衡供求關系,2018年年末不少城市加快了供地節奏,北京、南京更是放寬了土地出讓條件,意圖讓更多企業參與到土地市場的競拍中。愈演愈烈的土地拍賣市場可謂是“冰火兩重天”。

                                  ??房企拿地越發審慎

                                  ??在房地產調控和金融監管趨嚴背景下,即便2018年第四季度很多城市加大了土地供應,但是鮮有房企超預期拿地,謹慎態度依舊,全國百強房企近四成未在2018年11月拿地。

                                  ??即便如此,從2018年全年來看,已有26家企業全年貨值超2017年全年。據克而瑞地產研究中心發布的數據顯示,2018年1-11月,百強房企共新增土地儲備貨值8.8萬億元,為同期銷售金額的1.2倍。

                                  ??據機構數據表明,在拿地金額方面,萬科、碧桂園、保利優勢延續,連續位列榜單前三。其中,萬科以1316億元拿地金額位居榜首,碧桂園則以1240億元位列第二,保利以1001億元穩居第三位,三家房企的拿地金額均超1000億元,萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領先行業。

                                  ??雖說,前三房企拿地金額均超千億。但具體來看,全年拿地金額超千億房企僅為3家,較2017年減少2家。

                                  ??2018年,對于房企而言,拿地更加審慎、回歸理性。與此同時,房企聯合體拿地持續增加,分攤風險、利益共享的拿地方式持續受到房企青睞。例如,2018年11月26日,北京出讓臺、大興、順義、房山、昌平、延慶和密云的13宗土地(其中包括12宗宅地),分別被中建一局、綠城、富力+中交、好未來、中鐵諾德、中鐵置業、住總、未來科學城+城建+金茂等12家企業及聯合體拿走,總成交價316.46億元,總溢價率約16.67%。

                                  ??無獨有偶,中海、龍湖、綠地等多家企業均參與聯合體拿地,拿地城市涉及北京、上海、重慶等一二線熱點城市。

                                  ??隨著房企合作拿地的力度持續增加,拿地更是審慎。伴隨限地價、限房價、競自持、競配建等調控政策出臺,“底價地”、“低價地”、“土地流拍”等成為2018年土地市場常見現象。

                                  ??根據機構土地數據庫對全國300個重點城市的監測數據顯示,2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗。2018年重點城市的土地流拍現象引起了廣泛關注,一向地塊推出便受到爭搶的上海、杭州、蘇州等熱點城市都遇到了無人報名導致地塊流拍的現象。

                                  ??一位來自上市房企投資拓展部的業內人士對《中國房地產金融》表示,在政策收緊、樓市表現平平的情況下,企業拿地的態度從積極變為審慎,相比規模擴張,實現高質量盈利成為了更加重要的戰略方向。

                                  ??的確,從一二線城市2017年以來的流拍率變化可以看出,2017年流拍率基本能夠維持在10%以下,從2018年下半年開始流拍率顯著升高,7月份和10月份流拍率分別高達22%和24%。

                                  ??值得注意的是,從2018年年末的流拍情況來看,持續了小半年的嚴重流拍情況有所緩解,11月份流拍率回落至14%,一二線城市在年末供地的壓力更加迫切,嚴重的流拍情況也更快的得到改觀。

                                  ??供應土地屢創新高

                                  ??縱觀2018年,土地市場看點頗多。

                                  ??機構數據顯示,2018年11月份,一線城市供應土地合計90宗,深圳、上海、廣州、北京供地分別是13、17、42、18宗,刷新了近年來的單月紀錄。

                                  ??二線城市同樣如此,當月合計供應土地1400宗,創下年內最高紀錄。

                                  ??以杭州為例,無論是多宗“明星”地塊出讓,單價、總價屢創新高;或是下半年來,土地市場明顯降溫,全年呈現“虎頭蛇尾”的走勢......紛紛成為人們茶余飯后爭相探討的話題之一。

                                  ??根據上海易居房地產研究院發布的《百城土地市場報告》顯示,截至2018年11月末,杭州地區土地儲備(不含工業用地)為2923萬平方米,與上一年同期相比增加28%,去化周期達到23個月,同比增加了58%。

                                  ??近期,《中國房地產金融》還梳理發現,2018年杭州前八個月土地出讓金額就已超過2017年全年。但在地產調控之下,與2018年上半年相比,進入下半年后開發商在杭拿地熱情明顯降溫,住宅成交量也幾乎同時快速萎縮。

                                  ??即便是市場出現明顯的降溫,但截至2018年12月19日,杭州2018年全年土地出讓總成交金額達2443億元,這一數字不但創下杭州歷史新高,也超越北上廣深四大一線城市。

                                  ??針對杭州土拍市場和土地出讓金額,一位業內人士對《中國房地產金融》指出,杭州近年來大量出讓土地或與籌備亞運會、新建城市各類基礎設施有關,短期內大量資金密集進入土地市場,或催生資產泡沫,未來杭州樓市存量風險較大。

                                  ??此外,除了一線和熱點城市外,房企的戰略重點聚焦在哪里呢?從各城市群拿地金額來看,長三角是房企重點關注區域,中西部關注度繼續提升。

                                  ??“未來隨著一二線城市供應的土地類型將更加豐富,競拍方式、出讓渠道更加多樣化,企業在拿地方面的理性回歸也將繼續蔓延至2019年。”一位閩系房企負責投資板塊的工作人員對《中國房地產金融》的記者如是說。

                                  ??該人士認為,只要樓市、地市以及金融市場方面沒有大幅度放寬的政策或利好,現在土地市場在價格方面仍將以較低位水平持續運行,對現金流能力較強的企業來說是比較適合增加土儲的時機。

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                                  三肖中特期期准王中王

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