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                                1. “15萬億”掀開地產“再平衡”格局 行業高度集中下房企如何取舍

                                  吳若凡2019-08-23 08:36:02來源:每日經濟新聞

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                                  ??2018年全國商品房銷售額達到前所未有的規模——近15萬億元。

                                  ??新高點的到來,往往牽引著行業走向發生微妙變化。對房企而言,強者愈強伴隨著制衡,破舊立新緊跟著焦慮,用中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮的話來說,“接下來會是一個相對平穩的狀態”。

                                  ??可以說,“15萬億”后,每一家房企都面臨著一道關乎“再平衡”的考題。

                                  ??在行業高度集中的背景下,當不得不收縮規模,房企該如何從容地放慢腳步?如何適應新的市場行情,如何回歸產品?存量時代的新商機到底在哪兒,怎么挖掘?

                                  ??聚焦主業:房企“活下去”的根本

                                  ??新的市場形勢在創造機遇的同時,也蘊涵著新壓力。

                                  ??受限于空間、成本、資金、政策方面的約束,房地產行業舊模式面臨著必然的轉型。從多家房企對2019年的經營策略表述中就能看出,與之前全面出擊多元化不同,不少房企普遍改變了策略,表達了要收縮多元化業務、放緩速度、聚焦主業等意愿。

                                  ??就在去年,萬科就喊出“活下去”的口號,碧桂園則提出“降速提質”。此外,為了保證充足的現金流,不少中小房企斷臂求存,或轉讓股權或出讓項目。

                                  ??在目前的行業形勢下,聚焦主業仍將是重中之重。一方面,目前中國的城鎮化進程還在持續,未來一段時間內中國房地產行業仍將維持較大規模。另一方面,目前不同地區、不同城市之間的不平衡不充分發展問題較為凸顯,部分城市仍具備一定的發展潛力。

                                  ??如萬科提出“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”,從過去到現在到未來10年,開發業務都將是萬科的基本盤,它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。

                                  ??全國房地產商會聯盟主席顧云昌日前表示,我國房地產市場已經進入了大魚吃小魚、小魚吃蝦米的階段,行業集中度提高,房企要想存活下來,就必須有特別的競爭力。比如說,你的戶型設計是不是好,你的服務周不周到,你的產品是否符合當地人的需求,你的成本控制力是不是夠強等。

                                  ??“房企在目前多變的市場形勢下,轉向應該是全力做好主業地產開發,這是重點。”58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者。

                                  ??張波認為,一方面,由于我國城鎮化進程仍在繼續,未來房地產行業規模仍將維持;另一方面,目前國內各區域、城市之間房地產發展仍然存在不均衡的問題,部分城市仍然具備發展潛力。多元化業務持續虧損或難以找到盈利模式,對企業經營產生了負面影響,因此企業選擇剝離或者停止經營這部分業務也就有據可循。

                                  ??資金安全:房企要善用融資工具

                                  ??如果說“收縮”是房企面對未來作出的預警反應,那么把握“現金為王”則是房企活在當下的必解難題。

                                  ??《每日經濟新聞》記者觀察發現,在優化資金流動性方面,不少房企瞄準了三個方面:不買地,退出尚未確權的土地;控制已開工的工程進度;增強現金流管理。

                                  ??對于房企而言,財務管理的核心是現金流管理,現金流管理的核心是經營現金流管理,經營現金流管理的核心是可動用的現金流管理。

                                  ??值得注意的是,在已經公布半年報的房企中,萬科手握貨幣資金1438.7億元,中海持有銀行結余及現金1120.4億港元,旭輝合同銷售金額現金回款率超過了95%,這對于高度依賴于現金流的房地產企業而言無疑是多了一層保障。

                                  ??與此同時,訂金、監管資金、預售款、個人按揭、應收款等都可以提升利用率。陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、易沃導師團成員吳建斌指出,這些既可以做資產證券化,又可以在內部管理上做一些安排,可以派專人去盯。比如一些監管資金,怎么樣盡可能把它從監管變成可動用的資金,預收款怎么把它作為資產證券化的產品做好。

                                  ??而在目前各種渠道融資難度增加的背景下,不排除更多的房企通過轉讓項目實現資金回籠。如新城控股,截至今年7月26日,已經簽訂出售15個項目公司股權,回籠資金達68.61億元。

                                  ??的確,不能忽略的一點是,房地產離開金融就是死路一條,因為房地產需要金融機構提供三方面支撐:一是小業主為了買房銀行要給按揭;第二是金融機構要給發展商融資;第三是房地產產品屬性具有可打包功能。

                                  ??而在當下房企面對金融體系中的各個方面,都有更多的重視。除了上述加大資產證券化探索以外,在面向金融機構時,房企也有了更多的姿態。

                                  ??市場上行周期,要多用債權融資;市場下行或橫盤震蕩時,要多用股權融資。最近幾年,內地房企紛紛登錄港股市場,其意就在于此。此外,引進戰略投資者,也是增加自身資金實力的不錯選擇。

                                  ??近日,中國金茂引入平安成為其第二大股東。更早之前的2015年,平安買入9.9%的股份,成碧桂園第二大股東,之后又陸續入股三家房企,成為旭輝、華夏幸福和朗詩的第二大股東。其他險資如中國人壽、新華保險等也頻頻向房企示好。

                                  ??對上市公司來說,引入戰略投資者(險資、地產基金等),不僅能在當下拿到錢,還能在未來更輕松拿到錢。

                                  ??關于融資,吳建斌表示,面對當前全面趨緊的政策管控,房企應該將融資工具用到極致,靜觀其變的同時積極盤活資產。做房地產投資需要長期看大勢,短期看政策。而政策趨勢是房地產要回歸到居住屬性,但單單限制到居住屬性是不夠的,還有投資屬性,應該綜合考慮新格局下的房地產角色。

                                  ??調控之下:如何把握合理發展節奏

                                  ??除了把控現金流,在調控常態化的背景之下,房企如何從追求規模化向質量化轉變?

                                  ??一位業內人士認為,房企應注意三個“合理性”:其一,負債水平合理性,高杠桿的發展方式在常態化調控中存在極大風險性,保持合理穩健財務結構是極為重要的應對措施之一;其二,周轉速度的合理性以及多元化的合理性。

                                  ??該人士直言,其實并非房企不可多元化,而是在聚焦開發主業的同時,結合自身優秀實現多元化發展。如一線城市的城市更新存在較多機遇,房企可以從更新改造的初期就直接介入,包括對歷史文脈、空間形態、游憩設施、人居環境等多方面的綜合的改造與延續,這樣更有利于企業將自身優勢更好整合到更新發展之中。

                                  ??而在投資布局上,更多看的應該是城市周期,因此要深入研究所在城市的城市周期和政策,研究小趨勢。

                                  ??旭輝董事長林中近日在易居沃頓的課堂上表示,未來20年,分為前10年和后10年。前10年,中國城市化率每年或會增長一個百分點,但后10年,城市化率增長速度會變得很慢。所以房企在未來的前10年,要盡可能做完該做的事情,否則后面就會逐步萎縮。

                                  ??以旭輝為例,林中表示,下半年不會有太大買地的投入,不拿地都可以。“我們認為行業進入新的發展周期。從近期短期的市場展望來看,下半年政策以穩為主,穩定房價的預期,降杠桿控總量是全年的主旋律。”

                                  ??吳建斌表示,房企探索轉型的領域應強化資源有效整合、提升運營能力、重視風險評估、利用政策紅利和尋求金融支持。房企轉型說易行難,面臨溢價空間減少、新金融支持轉型力度不足、穩定盈利模式仍未確立的風險。

                                  ??張波指出,過去5年,行業處在上升期,高周轉讓不少房企實現了快速規模化,那么下一個5年再過度依賴高周轉可能會帶來更多負面效應。合理的周轉速度,并適時根據市場變化調整開發節奏和銷售速度,可實現更為穩健的發展。

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                                  三肖中特期期准王中王

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