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                                1. 北京4000亿元限竞房的“冰与火” 摇号买房与“入敌营揽客”共存

                                  王丽新2019-02-20 09:02:26来源:证券日报

                                  扫描二维码分享

                                  ??一场开盘,千组购房人等待摇号结果。在北京进入“限竞房时代”后,已极少看见有开发商一次性放量600多套房源,且瞄准售罄的胆量。

                                  ??近日,北京某限竞房项目首次开盘,总计约1000组客户参与摇号买房,据悉其开盘去化率远高于一般限竞房。

                                  ??颇令人感慨的是,在该项目人来人往的开盘现场,“混迹”着不少周边竞品项目的置业顾问,包括来自于华润和中海限竞房项目的销售人?#20445;?#20854;目标无非是揽客,重点关注选不到房或者买不到中意户型弃号的购房人。这些人穿行于酒店内外场,仅在现场的《证券日报》记者就被“聊”到了四五回,但?#19981;?#36890;微信的,第二天统统收到了不少房源信息。

                                  ???#29575;?#19978;,北京的限竞房市场,销售热盘并不多,更多的是不需要摇号,甚至打折优惠还卖不动的滞销盘。正如合硕机构首席分析师郭毅所示,北京背负着市值超过748万平方米限竞房的库存,静态去化周期长达82个月。  

                                  ??限竞房开年抢收

                                  ??“我们摇到的号顺序太靠后了,不知道还有没有房可选,估计好房源应该都被选走了。”一位带着看似不到5岁女孩的女士在选房候选区等候叫号,她向记者表示,“这套房是我们的首套房,用来自住的,等了许久才够到首付,因为‘地段+价格’的性价比优势看中了这个项目,而且在这个位置上,即使剩下朝向不太好的房源,只要有两居的房可选,我就会选的。”

                                  ??如上述女士一样的刚需正是该项?#30475;?#27425;开盘户型的主力购买客群。据记者了解,该项?#30475;?#27425;取证房源包括4栋楼,共633套房源,均为高层产品。在价格方面,销售均价不超过54378元/平方米,最高售价不超过57097元/平方?#20303;?#36825;意味着90平方米以下主力户型房源总价在460万元—500多万元之间。

                                  ??在新房方面,紧邻该项目的限竞房是华润电建的小瓦窑地块,均价为54378元/平方米,与上述热销项目价格?#36127;?#19968;致,其主力户型也定位刚需,整个社区为高层产品,目前尚未开盘;西南侧的石景山古城南街地块,限竞房均价为58802元/平方?#20303;?#22312;二手房方面,其周边的大成郡价格水平为76708元/平方米;紧邻该项目的远洋山水均价为65876元/平方米;青塔西路60号院价格则为56433元/平方?#20303;?#37492;于此,一些买房人秉持着“摇到买到即赚到”的心理,来参与摇号购房。

                                  ??值得一提的是,目前从北京整体限竞房市场来看,部分限竞房项目确?#30340;?#22815;登上北京新建住宅月度销售排行榜的前十位,但热销限竞房仍属于少数。不少入市半年以上的限竞房,即便打折促销?#32422;?#25442;量,去化率仍不足60%。

                                  ??“过去两年,北京在加大土地供量的同时,又限定价格和产品,住宅产品的地段、户型、总价高度相近,造成限竞房大面积滞销,房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价,从而断臂求生。”郭毅表示,背负着748万平方米库存的房企?#20392;?#33426;刺在背,仅50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元,748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元。房企面临着业绩与资金的重压,却在地段、产品、价格的重重管控下,?#36127;?#20007;失了自主调节行情节奏的工具。

                                  ??多数限竞房销售遇冷

                                  ??实际上,过去一段时间,《证券日报》记者也曾走访多个限竞房楼盘,尽管每个盘位置和配套各有千秋,但户型同质化?#29616;兀?#21306;域供应扎堆现象明显,包括有在同区域内,同一块地上好几个项目一同上市销售的现象,甚至部分区域入市房源超过3000套,这使得市场供大于求愈发明显,导致竞争也愈发激?#25671;?/p>

                                  ??与此同时,各个项目命运也有差异。?#28909;紓?#21363;使是休息日,有的限竞房项目销售中心来访客群络绎不绝,有的却一天难以见到几组访客。此外,整体体量较大的限竞房项目,早期吸纳了一些客?#28023;?#38543;着后续上市项目越来越多,客群逐渐开始流失,低开高走不再,反倒越卖越不好卖。

                                  ???#28304;?#38480;竞房入市以来,据相关机构提供的数据显示,2018年北京限竞房网签率不到三成,实际销售的平均签约数量也不足?#26576;傘?#20013;原地产首席分析师张大伟表示,即使有个别项目热销,但整体市场依然萧条,限竞房项目已经普遍性降价10%左右,但开盘能去化30%-40%就已经是及格,如果能卖掉一半,就可谓优秀。可以预见的是,其中大多数项目将面临亏损。

                                  ??而除了二手房,共有产权房也将是2019年限竞房购买客群的有力竞争者。

                                  ??有?#30340;?#20154;士称,2019年有望迎来共有产权房集中入市的一年,包括即将入市、启动网上申购?#32422;?#27491;在开发的共有产权项目,将对现有的楼市格局带来冲击。?#28909;紓?#22312;同区域内,交通生活等配套资源类似的情况下,共有产权房一般低于限竞房至少1万元/平方?#20303;?#34429;然不是百分之百持有产权,但巨大的价格优势让购房门槛更低,必然?#36141;?#22810;刚需客户动心。

                                  ??郭毅则表示,截至目前,在93个已出让的限竞房地块中,仅有43宗地块(41个项目)取得部分或全部住宅面积的预售许可,并推向市场销售,还有50个地块?#28304;?#20110;开发前期。从库存去化周期来看,限竞房在8个月销售周期中的签约总面积为73万平方米,已供应未成交的面积达到249万平方米,?#21019;?#25512;算,目前库存限竞房的静态去化周期长达82个月。此外,有11宗地块出让于2017年,时间最早的一宗地块拿地迄今已有两年,但仍未上市销售。

                                  ??郭毅进一步称,同质造成滞销,滞销形成库存,库存挤占资金,资金影响再投资,长此以往,恐怕会让市场陷入僵局。

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