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                                1. 返乡置业降温 44城成交量同比下降14%

                                  谢中秀2019-02-19 09:26:26来源:时代周报

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                                  ??返乡置业降温的消息从春节前就已传出。

                                  ??1月25日,58同城、安居客发布《2019返乡置业调查报告》显示,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,而2018年的这一数据为58.7%。返乡置业人群占比出现下降。

                                  ??近期,各机构陆续发布春节期间楼市数据印证了这一趋势。

                                  ??最新数据显示,1月28日至2月10日春节两周里,克而瑞研究中心监测的百城新开盘项目去化率仅17.1%;重点监测44城成交量同比下降14%,其中二线城?#34892;?#24133;下降4%,三四线城市同比跌幅达23%。中国指数研究院跟踪数据也显示,2019年春节期间(2月4-10日),中指重点检测17城成交面积环比下降92.2%,其中二三线代表城市成交面积同比下降均在95%左右。

                                  ??克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向时代周报记者指出,今年返乡置业降温的原因,一是近两年来,三四线城市接棒一二线城市,陆续迎来一波量价齐升的爆发性行情,很多需求已被提前消化;二是本轮楼市调控带来市场下行,从去年下半年开始已经比较明显地传递到三四线城市,导致三四线城?#26032;?#24066;降温,量价两方面都开始放缓脚步,购房者出现观望心理。

                                  ??冷热不均

                                  ??受区域发展、各地经济水?#38477;?#22240;素影响,我国住房存在一定程度“人”、“居”分离的结构性差异状态。每年春节,在外工作人群返乡带来一定的安居置业需求,形成了“返乡置业”这一极具中国特色的过年现象。

                                  ??克而瑞研究中心统计数据显示,2018年1-2月,受返乡置业推动,三四线城市成交维持强势:2月大型房企及主要?#23395;?#19968;二线的房企业绩降幅明显,但区域型房企及多?#23395;?#19977;四线城市的房企表现突出,环比持平甚至有所上升。

                                  ??但好势头并未?#26377;?#21040;今年。从上述全国数据来看,今年春节市场成交、房企业绩普遍下降。根据中指院提供的300余名分析师回乡实地调研数据,2019年春节期间,各线城市到访量下滑幅度均较大。二线城市中,较为优质的城市仅可达到?#31449;?#21313;组的到访量,其余大多数城市?#31449;?#21040;访量维持在三四组;在三四线城市,?#31449;?#20116;组左?#19994;?#21040;访量已经算是“表现突出”。具体从城市来看,二线城市中杭州成交量下滑64%,西安下滑54%;三四线城市中,晋江下滑73%,韶关下滑72%。

                                  ??亦有例外。时代周报记者从西南某地级市一个楼盘获悉,该楼盘2019年1月30日入市,推出300余套面积在100平方米以上的三房项目,截至2月13日记者问询时,已销售200套左右,去化达六七成。当地地产中介告诉时代周报记者:“本地新房项目销售情况比较好,多数楼盘一经推出便仅余少数楼层、朝向等并非太好的单元。”

                                  ??克而瑞上述研究也显示,春节期间,?#29615;?#26377;城市成交量逆势上升且上升幅度较大。比如二线城市中的兰州和合肥,春节两周的成交量?#30452;?#29615;比上涨275%和432%;三四线城市中的丽水和中山,则?#30452;?#19978;升了158%和134%。克而瑞?#28304;?#20998;析认为,以中山为代表的城市,由于供应下降、成交回升,带来市场热度惯性?#26377;?#25152;以成交量实现了正增长。这是否能够推倒返乡置业降温的判断?中国指数研究院研究副总监白彦军指出:“从全国范围来说,中国有300多个地级以下的城市,2000多个县城,肯定会有一些城市保持一个较为乐观的状态。我们要从整体来看。”

                                  ??多位专家分析表示,当前三四线楼市主要需求来源包括四个:一是本地刚需,比如当地城镇化进程带来的置业需求、婚娶置业需求;二是返乡置业推动;三是棚户区改造影响;四是高铁驱动、对周边城市吸引带来的利好等原因。

                                  ??“在这些因素中,本地刚需对当地楼市的支撑是比较稳定的,高铁驱动、对周边城市的吸引则表现了城市基本面的潜力。棚改则在去年的国家政策调整下,带来了比较大的变数。在国家提出货?#19968;?#23433;置因地制宜、棚改资金来源以专项债为主,以及多地2019年棚改缩量等因素的影响下,可能会对某些对棚改依赖性比较大的城市,带来较大调整。”白彦军进一步分析指出。

                                  ??库存面临上升威胁?

                                  ??此外,春节楼市的“冷热不均?#34987;?#20307;现在销售市场降温和开发火热,以及二手房价格下跌和新房企稳等现象上。

                                  ??各地返乡见闻中,与门庭冷落的售楼处和过早休假的中介门店形成鲜明对比的,是?#33267;?#30340;开发工地。受前两年市场行情向好、预期较高等因素影响下,各地土地出让积极。白彦军向时代周报记者指出:“按照开发节奏,预计这些土地将会在最近两年形成供应。”

                                  ??数据显示,2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%。但中国农业银行(3.710, 0.01, 0.27%)首席经济学家向松祚在采访中曾表示:“整体来讲,中国大规模建造房子的时代已经结束。预计2019年房地产投资增速会在2018年的基础上进一步放缓,不排除在5%以内。”

                                  ??房价方面,2019年1月,全国100个重点城市二手房?#36951;?#22343;价为14902元每平方米,环比下跌1.05%,连续下跌5个月。但在新房方面,国家统计局数据显示,我国新建商品房销售价格维持着稳定且小幅调整的?#32622;媯?#21435;年12月底一线城市新建商品住宅价格有所上涨,二三线城市保持稳定。

                                  ??多位专家向时代周报记者表示,二手房数据更加接近真实市场情况,?#39029;?#20215;格变化之外,近期二手房“有价无市”的?#32622;媯?#26356;彰显了需求的疲弱。需求已经见顶,但市场开发规模仍然较大,这是否会给市场带来新一轮库存压力?

                                  ??易居研究院百城土地储备报告显示,从去年12月底开始,三四线城市销售呈现负增长,截至12月底,64个三四线城市库存总量19562万平方米,环比上升1.4%,同比上升2.5%。上海易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;告诉时代周报记者,1月、2月各开发商推盘节奏放缓,库存不见得会大幅升高,但是从今年全年来看,鉴于市场?#38382;?#19981;容乐观、销售可能继续放缓,“预计库存有上升威胁。”

                                  ??白彦军则推断认为,从全国来说,2019年房屋销售总量可能会小幅回落,对于三四线城市来说,受行情轮动影响,同样会进入周期、面临挑战。“在这?#20013;问?#19979;,前两年拿地的企业可能会出现分化,已经开工的项目会加速开发、入市,抓住窗口期,但还没有开工的项目,则可能会观望一下,放慢开发节奏。”

                                  ??专家建议,保持供需平衡?#20392;?#22235;线城市稳市场的关键所在。

                                  ??“随着需求的萎缩,如果各地能够使土地供给保持在一个相对理性的状态,不再盲目地新增过多的土地供给,保持供需平衡,那么市场的稳定还是可以期待的。”白彦军建议,“各个城市要从自身产业经济、人口流入情况进行?#23548;?#21028;断,是否会带来比较好的需求和预期,?#28304;?#20026;依据,对今年的土地供应计划作出安排。”

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