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                                1. 中部县城楼市样本:一宗地价超全年地方财政税收收入

                                  余燕明2019-02-14 09:07:17来源:中国经营网

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                                  ??相比往年,2019年春节,梅成亮回乡除了可以陪伴父亲过节,他也在县城开拓了自己的生意。

                                  ??他的家乡在皖南大别山深处的一个县城——宿松县,受辖于?#19981;?#30465;安庆市,地处皖鄂赣三省交界。

                                  ??从20岁左右开始,梅成亮就离开家乡在外打拼,现在合?#30465;?#28353;州、南京等城市创办了房地产经纪公司,从事新房销售代理业务。

                                  ??宿松县是一个国家级?#29420;?#21439;,为了实现该县脱贫,安庆市拟定了不少机关事业单位、国营企业、学校医院、银行商会逐一和宿松县?#29420;?#20065;镇与村落结对帮扶。

                                  ??但这样一个中部省区的?#29420;?#21439;,县城核心区的新房价格,从5000元/平方米左右,涨至7000元/平方米以上,却只用了两年时间。

                                  ??受益于房价上涨,合肥一家房地产开发企业得以进入当地市场。距离县城核心区往北10公里的镇区,这家合肥地产商拿地开发了一个商品房项目。这个镇区与县城核心区之间,则是县城里提供了最多工作岗位的工业园区。

                                  ??梅成亮在合肥拓展的客户关系,让他有机会独家代理了这个商品房项目。预计一直到2019年上半年项目开盘预售,他?#24515;?#30340;经纪人都有了一份新的工作——留在县城卖房。于他而言,2019年将多了些回?#19994;?#26426;会。

                                  ??“主要业务和项目还会继续在合?#30465;?#28353;州等地,但会有意识地扩大一些县城楼盘的销售代理。”梅成亮告诉《中国经营报》记者,“以前县城楼盘销售很慢,现在房价稳步上涨,库存去化比较快,销售代理的利润也比较稳定。”

                                  ??高达数亿元的地价

                                  ??皖南大别山深处的县城里,难得出现一次大新闻。而在过去一年里,县城的土地市场却连续搞出了两次“大动静?#20445;?#26080;不轰动。

                                  ??2018年8月份,宿松县东北新城一宗商住用地出让成交,地块面积3.7万平方米,规划建筑面积8.16万平方米,成交价格接近3亿元,平均楼面地价接近3600元/平方?#20303;?/p>

                                  ??2019年初,宿松县东北新城又一宗商住用地出让成交,地块面积8.2万平方米,规划建筑面积逾18万平方米,成交价格约5亿元,平均楼面地价超过了2700元/平方?#20303;?/p>

                                  ??不过,这宗地块出让时设置了限制性条件,地块当中约15%的计容建筑面积将建成商业部分,且要求开发企业对商业部分的自?#30452;?#20363;不低于75%。因此,如果仅按照可售商住面积分摊地价,成交楼面地价约为3200元/平方?#20303;?/p>

                                  ??这是当地政府有意开发建设商业广场,对于这样一个县城而言,购物中心与商场总是十分稀?#20445;?#19988;又十?#30452;?#35201;。据记者了解,拿地的开发企业已经计划将这宗地块开发建设成“未来中心广场”综合性项目。

                                  ??宿松县东北新城出让的两宗地块,合计成交地价接近8亿元。根据宿松县政府官方发布的统计信息,2018年全县一般公共预算收入为12.56亿元,其中地方财政收入7.46亿元,地方财政收入税收收入4.55亿元。

                                  ??这意味着东北新城两宗地块土地出让金,相当于2018年宿松县一般公共预算收入的2/3,也超过了该县全年的地方财政收入;后一宗东北新城地块近5亿元土地出让金,则超过了宿松县2018年地方财政收入的税收收入。

                                  ??2018年宿松县一般公共预算支出为51.9亿元,与当期该县的一般公共预算收入形成巨大的“剪刀差?#20445;?#32780;土地出让金(政府性基金预算收入)则成为当地政府预算外收入的重要来源与补充。

                                  ??几亿元土地出让价格,这在之前宿松县土地市场的成交记录上,无迹可寻。几年前,宿松县对东北新城的划区开发,使得该区域的土地与新房价格水涨船高,财政上对土地出让的依赖度提升。

                                  ??东北新城毗邻县城最好的高中学校,同时规划兴建了政务服务中心、体育中心与县委党校等之后,新城名都、御园小区、龙溪山庄、新城华府等多个商品房项目相继开发建设。

                                  ??过去两年间,东北新城的新房价格也从5000元/平方米左右,稳步上涨到7000元/平方米,部分楼盘价格报价甚?#20004;?#36817;8000元/平方?#20303;?/p>

                                  ??“宿松县东北新城的房价,比碧桂园在安庆市的商品房项目价格还高,安庆碧桂园项目报价也只有6000元/平方米左右。”一位在县城政府部门任职的人士告诉记者,他们的印象里,碧桂园等全国性品牌开发商,代表着区域的高房价水平。

                                  ??但是,目前主导这个县城房地产开发的地产商,仍然是本地企业,而合肥等省内开发企业也已经嗅到了机会,开始陆续进入当地市场。

                                  ??2018年8月份以近3亿元代价获取宿松县东北新城一宗地块的开发企业,是一家名为“宿松赵记永芳房地产开发有限公司”的地产商。这家由自然人股东出资的民营地产公司,它的实?#22763;?#21046;人在宿松县深耕已久,早年从事商贸物流业务,进而拓展至房地产开发与销售业务。

                                  ??而在2019年初以近5亿元代价获取宿松县东北新城另一宗地块的开发企业,则是“宿松海?#29420;?#32622;业有限公司?#20445;?#21516;样是一家本地民营地产商。而当时与其一同竞买该宗地块的开发企业,包括碧桂园等4家地产商。

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