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                                1. [克而瑞]購買力透支后2019二線城市“搶人”效果料將顯著分化

                                  2019-02-20 10:41:24

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                                  • 城市:全國
                                  • 發布時間:2019-02-20
                                  • 報告類型:市場報告
                                  • 發布機構:克而瑞

                                  ??導 讀 

                                  ??為何各城市熱衷于搶人大戰?其對房地產市場又有什么影響?

                                  ??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

                                  ??近日,南京出臺積分落戶新規,購房面積每滿1平米計1分,并降低落戶的社保繳納門檻。聯系到新年伊始廣州、大連等市相繼調降人才落戶門檻,搶人大戰正愈演愈烈。為何各城市熱衷于搶人大戰?其對房地產市場又有什么影響?

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                                  ??6城調降人才落戶門檻

                                  ??維持人口紅利和經濟增長是主因

                                  ??2019年以來,海口、西安、南京等6城紛紛調降人才落戶門檻,涉及放寬人才落戶的年齡限制,取消購房入戶的面積限制,降低落戶的社保繳納門檻等。以南京為例,落戶的社保繳納門檻有所降低,由原先的近2年連續繳納社保轉變為累計繳納不少于2年。近年來搶人大戰愈演愈烈,究其原因主要有以下兩點:其一,隨著劉易斯拐點的到來,我國人口紅利正逐漸消失,人口老齡化問題愈加嚴重。其二,當前中國經濟依舊面臨較大下行壓力,傳統三駕馬車漸顯疲態,新的經濟增長點尚在培育過程中,短期內實難形成規模效益。因此,搶人大戰本意在于吸引更多高素質人才落戶就業,調整優化產業結構,助推城市經濟平穩向好發展。 

                                  ??其實搶人大戰早在2017年便拉開帷幕,并取得了不錯的成效。譬如,西安自推出在校大學生在線落戶新政之后,獲得好評如潮,2018年西安新落戶人口接近80萬人,其中學歷、人才引進落戶占比多達63.5%。另外,2017年初武漢啟動“百萬大學生留漢創業就業工程”,2年間大學生留漢總數超70萬人,武漢一度成為最受大學生青睞的二線城市。值得一提的是,受惠于落戶人才的大量涌入,房地產市場明顯受益,武漢、西安等成交量持續高位運行,房價更是出現了一波快速上漲行情。

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                                  ??購買力透支情況下人才新政刺激樓市效果有限

                                  ??城市分化行情仍將延續

                                  ??表面上看,新晉落戶人才隨即取得購房資格,可以局部松綁限購,進而刺激居民住房消費。不過,當下房地產市場已然步入調整期,而在買漲不買跌的心理作用下,市場觀望情緒愈加濃重。有鑒于此,人才新政對樓市利好程度有限,市場反轉行情較難出現,成交量整體回升幅度有限,尤其是對城市房價的拉動力將明顯減弱,實難重演2017、2018年房價快速上漲行情。主要原因在于多數城市房價升至階段性高點,市場購買力難免透支,疊加居民高杠桿購房,杠桿率進一步提升空間有限,市場走勢難言樂觀。 

                                  ??我們認為2019年房地產市場下行壓力不容小覷,市場真正壓力將在上半年得以體現,屆時全國商品房銷售面積增速將步入負增長區間。不過,城市分化行情仍將延續較長時間周期,一方面,核心一、二線城市市場需求依舊堅挺,而在調控政策有望微調放松的作用下,成交量將率先筑底企穩;另一方面,弱二線以及多數三四線城市市場購買力提前透支,增量置業需求難以為繼,房地產市場猶存較大的調整壓力,成交量較難擺脫下降通道。

                                  ??綜上,6城相繼調降人才落戶門檻,意在吸引更多高素質人才落戶就業,助推城市經濟平穩向好發展。不過,人才新政對樓市利好程度有限,尤其是對城市房價的拉動力將明顯減弱。2019年城市分化行情恐將延續,受益于調控政策有望微調放松,一二線城市成交量將筑底企穩,但三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

                                  專 題
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                                  三肖中特期期准王中王

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