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                                1. [平安證券]多地棚改計劃下調,居民中長貸回升難掩樓市壓力

                                  2019-02-18 16:49:31

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                                  • 發布時間:2019-02-18
                                  • 報告類型:市場報告
                                  • 發布機構:

                                  ??本周觀點:受短期風險偏好修復及龍頭1月銷售走弱影響,本周地產板塊上漲1.91%,弱于同期滬深300(+2.81%)。展望后市,統計的20個省市2019年棚改計劃合計下降43.8%,對銷售推動將大幅弱化;同時1月居民中長期貸款同比增17%,但百強銷售額同比降0.5%,反映樓市預期改變背景下,低首付剛需漸成市場主流。因此無論從棚改規模縮減還是從市場預期來看,后續市場成交仍舊承壓,短期需重點關注三月一二線城市去化率情況,或直接影響后續區域政策走向。從板塊投資來看,上半年樓市將繼續觸底,整體以防守為主,但震蕩行情中有政策博弈的反彈機會,建議配置資金狀況佳、業績確定性強、一二線貨值占比高的低估值龍頭及高股息率個股,如萬科、保利、金地、招商等;下半年隨著政策環境改善、盈利下調及資金鏈風險釋放,將迎來基本面復蘇的反彈,高周轉快銷售彈性標的表現更佳,如新城、中南、榮盛等。

                                  ??行業動態:1)春節35城新房日均備案套數同比降36%;2)百強房企1月銷售面積同比降5.3%,招保萬金拿地明顯放緩;3)20個省市2019年棚改計劃合計下降43.8%;4)1月M2增速回升至8.4%,居民中長期貸款同比增長17.9%。

                                  ??樓市動態:1)成交延續回落,靜待核心城市表現:新房成交環比節前一周降34%,3月一二線城市將步入推盤高峰期,成交量有望緩慢回升;而供應增加、需求透支的三四線后續調整壓力依舊不減。2)庫存小幅回落,不改短期上行趨勢:我們認為庫存小幅回落或因春節新盤取證較少所致。隨著節后一二線步入推盤旺季、疊加去化率承壓,預計后續庫存仍將緩慢回升。3)掛牌量延續升勢,市場觀望情緒依舊濃厚:19城二手房掛牌67.5萬套,環比升5.3%,顯示市場整體觀望情緒依舊濃厚,在缺乏強有力政策調整前,預計需求端仍將相對低迷。4)土地成交持續萎縮,溢價率回落:2月百城土地周均成交環比降51.6%,一二線成交占比較1月提升2.7個百分點至63%。樓市下行及資金環境偏緊背景下,預計房企拿地仍將維持謹慎,布局上回歸中長期具備基本面支撐的一二線。

                                  ??投融資動態:本周(2.10-2.16)房企境內計劃發債5億元;境外計劃發債27.6億美元,環比上周增加175.5%。境內外發行利率位于6%-10%區間,其中正榮地產、融創中國發行利率均較前次有所回落。考慮1月央行兩次降準、M2及社融增速回升,寬貨幣背景下,預計后續主流房企融資成本仍有望改善;同時2019年為房企償債高峰期,樓市降溫背景下,預計房企融資態度將更加積極。

                                  ??風險提示:1)2019年上半年存在樓市超調而政策遲遲未見松動風險;2)樓市大幅調整帶來資產大幅減值及凈利率大幅下降風險;3)若樓市降溫超預期,且融資渠道依舊偏緊,部分中小房企或面臨資金鏈風險。

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                                  三肖中特期期准王中王

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